模拟案例（房地产管理公司设立）
- 公司基本设计
- 注册资本：500万日元以上（※满足经营管理签证的要求）
- 经营范围：
- 自有物业的出租
- 受托管理其他业主的物业
- 房地产中介与包租（转租）业务
- 办公室的落实
- 不可使用虚拟办公室
- 必须签订有实体的租赁办公场所
- 需证明该办公室适合开展房地产管理业务
- 人员架构
- 经营管理签证要件：
- 注册资本500万日元以上，并且有办公场所
- 或者雇佣2名以上的日本常勤员工（或永住者等）
- 实务上，多数情况下走“注册资本500万日元”路线
- 未来若雇佣事务人员或清洁人员，更能突出“企业运营性”
- 收益模式示例
(A) 自有物业出租
- 中国业主购买的物业由公司名义持有
- 租赁合同与物业管理由公司负责
- 房租收入计入法人公司
(B) 受托管理模式
- 受托为其他房产业主提供租赁管理业务
- 收取管理手续费（约为房租的5%）作为收入
(C) 包租（转租）模式
- 向业主整体承租 → 再转租给租客
- 房租差价作为收益来源
- 事业计划要点（针对入管局审查）
- 租赁物业的数量与规模（即使最初只有数户，也需明确“扩张计划”）
- 受托管理与包租业务的未来扩展计划
- 收支预测（编制5年期的损益表与现金流量表）
- 人员计划（雇佣事务人员、管理人员）
- 经营管理签证申请流程
- 设立法人（注册资本500万日元以上）
- 签订办公场所合同
- 准备事业计划书、就职规章、公司登记簿誊本等资料
- 向入管局提出“经营管理签证”申请（如从海外申请，则需提交在留资格认定证明书申请）
- 审查 → 在留许可
总结
- 单纯的“房地产投资”并不符合要求
- 必须体现“设立公司并进行经营管理”的形态
- 尤其是 法人设立、注册资本、办公室、事业计划 是入管局审查的关键
本事务所同时设有房地产公司，
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